Όπως και να τον πουν 3,5 δις θα πληρώσουμε. ΑΛΛΑΖΕΙ ΟΝΟΜΑ ΚΑΙ ΤΡΟΠΟ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ Ο ΕΝΦΙΑ

Όπως και να τον πουν 3,5 δις θα πληρώσουμε.

ΑΛΛΑΖΕΙ ΟΝΟΜΑ ΚΑΙ ΤΡΟΠΟ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ Ο ΕΝΦΙΑ

Πριν από ένα μήνα περίπου (21.9.2017) , στο σημείωμα μας για την σύσταση της επιτροπής για την αλλαγή των αντικειμενικών αξιών, είχαμε σημειώσει ότι η επιτροπή δεν θα είχε καμία τύχη.

«Βέβαια, όπως έχουμε ξαναγράψει, η επιτροπή θα έχει δύσκολο έργο για πολλούς λόγους, πέρα από την ανυπαρξία της κτηματαγοράς Για παράδειγμα, σε πολλές περιοχές της χώρας, ξένοι υπήκοοι αγοράζουν ακίνητα με συμβόλαια πάνω από 250.000 ευρώ, έστω και αν η εμπορική και η αντικειμενική αξία είναι πολύ μικρότερη, για να πάρουν την Χρυσή Βίζα για παραμονή στην Ελλάδα. Ένα ακόμη πρόβλημα που θα αντιμετωπίσει η επιτροπή είναι οι πολιτικές  παρεμβάσεις που θα αντιμετωπίσει στα αποτελέσματα της μελέτης της. Είναι γνωστό ότι οι αντικειμενικές αξίες στις λαϊκές περιοχές της Αττικής είναι πολύ μικρότερες από τις εμπορικές αξίες. Αντίθετα  στις “πλούσιες” περιοχές  οι αξίες είναι σε αντίστροφη πορεία. Αν λοιπόν θέλουμε να προσαρμόσουμε, πραγματικά, τις αντικειμενικές και εμπορικές αξίες, θα πρέπει αυτές να ανέβουν στις λαϊκές περιοχές και να πέσουν στις “πλούσιες” περιοχές. Όλο αυτό θα έχει ένα σημαντικό πολιτικό κόστος.

Τέλος έχουν πάντα την τροχοπέδη των τραπεζών. Διότι με την μείωση των αντικειμενικών αξιών θα χάσουν μεγάλο μέρος από τις εγγυήσεις που έχουν εγγράψει στα βιβλία τους, αφού θα μειωθούν οι αξίες των ακινήτων.»

Μετά από λίγες συνεδριάσεις της επιτροπής, οι συμμετέχοντες αλλά και οι κυβερνόντες διεπίστωσαν ότι πως η αυτόματη προσαρμογή των τιμών ζώνης των ακινήτων με βάση τα πραγματικά δεδομένα των συναλλαγών δεν είναι εφικτή, σε μια αγορά που δεν υπάρχει και με ελάχιστες πωλήσεις.

Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, είναι ουσιαστικά διοικητικές τιμές που εφαρμόστηκαν για να μην υπάρχουν ανισότητες στις μεταβιβάσεις ακινήτων και να μην υπάρχει η δυνατότητα να καθορίζονται οι αξίες πάνω στις οποίες υπολογίζονταν οι φόροι, με τον νόμο 1249 «Διαρρυθμίσεις στην άμεση και έμμεση φορολογία, μισθολογικά θέματα και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ Α' 43/05-04-1982). Τροποποιήθηκαν για τελευταία φορά πριν από 10 χρόνια, το 2007. Έκτοτε έγινε μόνο μια οριζόντια μείωση στις αρχές του 2016 με αναδρομική ισχύ από τον Μάιο του 2015 με αποτέλεσμα οι αντικειμενικές αξίες να μην έχουν καμία επαφή με τις πραγματικές.

Πληρώνουμε φόρους σε πλασματικές τιμές.

Με την εφαρμογή του μνημονίου και συγκεκριμένα το δεύτερο έτος του, δηλαδή το 2011, γίνεται η πρώτη επίθεση στα ακίνητα από τον τότε υπουργό οικονομικών Βενιζέλο , με το χαράτσι της ΔΕΗ (ΕΕΤΗΔΕ και ΕΤΑΑ) για να έλθει το τελικό κτύπημα στην ακίνητη περιουσία των Ελλήνων με τον ΕΝΦΙΑ. Αποτέλεσμα των αυξημένων φόρων στα ακίνητα ήταν τα έσοδα από την φορολογία των ακινήτων από 585 εκατομμύρια που ήταν το 2010 να φτάσουν τα 3,5 δις με την εφαρμογή του ΕΝΦΙΑ . Το συγκλονιστικό είναι ότι το ποσό παρέμεινε ίδιο παρά την υποτιθέμενη πτώση των αντικειμενικών αξιών μετά την απόφαση του ΣτΕ τον Μάιο του 2016.

Πρέπει να σημειώσουμε εδώ ότι οι αξίες των ακινήτων πάνω στις οποίες πληρώνουμε τους φόρους δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματική αξία των ακινήτων. Δεν μιλάμε μόνο για τον  ΕΝΦΙΑ αλλά ακόμη και για τις αξίες πάνω στις οποίες υπολογίζονται οι φόροι για την μεταβίβαση ακινήτων είτε λόγο πώλησης (επαχθεί αιτία) είτε δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά.

Ένα ακίνητο πολλές αξίες.

Προς επίρρωση των παραπάνω θα θέλαμε να τονίσουμε ότι ένα ακίνητο έχει πολλές αξίες οι οποίες δεν έχουν καμία σχέση όμως με την εμπορική αξία του.

Σαν αποτέλεσμα, τελικά, έχουμε την διαφορετική αντικειμενική αξία του ακινήτου, με βάση τις διοικητικές τιμές που έχει δώσει το ίδιο το δημόσιο. Για παράδειγμα ένα ακίνητο 93,50 τ.μ. με τιμή ζώνης 1.300 ευρώ, με παλαιότητα πάνω από  26 χρόνια με μία πρόσοψη, αλλά στον 3^ο όροφο χωρίς κεντρική θέρμανση και ασανσέρ, για τον φόρο μεταβίβασης, για παράδειγμα, έχει αντικειμενική αξία 65.122,79, για το ΕΤΑΚ και  τον ΦΑΠ 72.358,65 και για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α 76.167,00 ευρώ.

Είναι κατανοητό ότι όσο ανεβαίνει η τιμή ζώνης, τόσο μεγαλώνει και η διαφορά μεταξύ της πραγματικής αντικειμενικής αξίας και της αξίας- βάσης υπολογισμού του φόρου ακινήτων.

Βέβαια η πραγματική εμπορική του αξία δεν ξεπερνά τις 35 με 40 χιλιάδες ευρώ.

Νέες σκέψεις για τον ΕΝΦΙΑ

Η προσπάθεια να γίνουν αλλαγές στον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών και την «εξίσωση» τους με εμπορικές, εξετάζεται και η αλλαγή στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Κατά πρώτον θα αλλάξει όνομα. Αλλά παράλληλα θα αλλάξει και ο τρόπος υπολογισμού του. 

Με βάση, λοιπόν, τα νεότερα δεδομένα:

1. Καταργείται ο ΕΝΦΙΑ και αντικαθίσταται από τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας. Απαραίτητη προϋπόθεση για την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ είναι η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές πώλησης των ακινήτων.

2.  Προβλέπεται οικογενειακό αφορολόγητο το οποίο πιθανόν να προσαυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των μελών κάθε οικογένειας. Κάτι αντίστοιχο ίσχυε και το 2011 με τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας.

3. Πλήρης ένταξη των αγροτεμαχίων στον νέο φόρο, πιθανόν από το 2019. Και αυτό διότι οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών δεν έχουν καταφέρει να υπολογίσουν την αξία των αγροτεμαχίων.

4. Ο νέος φόρος θα επιβαρύνει τους έχοντες μεγάλη ακίνητη περιουσία και θα εξαιρέσει τις πολύ μικρές ιδιοκτησίες. Πάντως, στην περίπτωση που η κυβέρνηση αποφασίσει να εξαιρέσει τις ιδιοκτησίες κάτω των 50.000 ευρώ, αυτό ουσιαστικά θα οδηγήσει στην εξαίρεση 2,8 εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων από τον φόρο. Εφόσον συμβεί κάτι τέτοιο, οι ιδιοκτήτες με μεγαλύτερη ακίνητη περιουσία θα δουν τον φόρο να υπερδιπλασιάζεται.

Συμπερασματικά ότι και εμπορική αξία να έχει το ακίνητο, τα έσοδα πρέπει στο ταμείο του κράτους πρέπει να είναι 3,5 δις.

Απόστολος Αλωνιάτης  

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α΄ Αντιπρόεδρος Ινστιτούτου Οικονομικών και Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.Φ.Ο.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Finance & Markets Voice, την Πέμπτη 2 Νοεμβρίου 2017