Δευτέρα 25 Σεπτεμβρίου 2017

Οι αλλαγές που θα επέλθουν στους φόρους ακινήτων από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Που θα γίνει ακριβότερο και που φθηνότερο (αντικειμενικά) το κεραμίδι.

Οι αλλαγές που θα επέλθουν στους φόρους ακινήτων από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
Που θα γίνει ακριβότερο και που φθηνότερο (αντικειμενικά) το κεραμίδι.

Σε αναταραχή, τα τελευταία μνημονικά χρόνια , και όχι  μόνο, βρίσκεται η κτηματαγορά.
Θα μου πείτε πια κτηματαγορά, μιας και δεν γίνονται, σύμφωνα με τα στοιχεία, όχι μόνο αγοραπωλησίες ακινήτων , αλλά ούτε καν πράξεις γονικών δωρεών.
Μάλιστα σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία έχουν αυξηθεί και οι αποποιήσεις κληρονομιών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2015 ο αριθμός των αποποιήσεων διαμορφώθηκε σε 9.566, ενώ το 2013 οι αιτήσεις στην Αθήνα κυμαίνονταν περί τις 6.000, για να εκτοξευθούν το 2014 στις 8.798. Όσον αφορά στο σύνολο της χώρας, σύμφωνα με τα στοιχεία, που διαβίβασε στη Βουλή ο υπουργός Δικαιοσύνης, κ. Σταύρος Κοντονής, το 2013 ανήλθαν σε 29.199, το 2014 σε 41.388, το 2015 σε 45.628 και το 2016 σε 54.422.

Το... κόστος της αλλαγής 
Στο δρόμο προς την αλλαγή των αντικειμενικών αξιών.

Η επιτροπή που έχει συσταθεί για την μελέτη της αλλαγής των αντικειμενικών αξιών. Σύμφωνα με την με Αριθμ. ΥΦ. ΟΙΚ. 0001234 ΕΞ 2017 (ΦΕΚ Β' 3159/11-09-2017), απόφαση της υφυπουργού Κ. Παπανάτσιου, περί του “Καθορισμός της λειτουργίας της Διαρκούς Επιτροπής με την ονομασία «Συντονιστική Επιτροπή για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων και την αξιοποίηση της Βάσης Δεδομένων της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων», του άρθρου 71 του ν. 4484/2017.” , δίνονται οδηγίες για την ορθή λειτουργία της επιτροπής.

Βέβαια, όπως έχουμε ξαναγράψει, η επιτροπή θα έχει δύσκολο έργο για πολλούς λόγους, πέρα από την ανυπαρξία της κτηματαγοράς Για παράδειγμα, σε πολλές περιοχές της χώρας, ξένοι υπήκοοι αγοράζουν ακίνητα με συμβόλαια πάνω από 250.000 ευρώ, έστω και αν η εμπορική και η αντικειμενική αξία είναι πολύ μικρότερη, για να πάρουν την Χρυσή Βίζα για παραμονή στην Ελλάδα.
Ένα ακόμη πρόβλημα που θα αντιμετωπίσει η επιτροπή είναι οι πολιτικές  παρεμβάσεις που θα αντιμετωπίσει στα αποτελέσματα της μελέτης της. Είναι γνωστό ότι οι αντικειμενικές αξίες στις λαϊκές περιοχές της Αττικής είναι πολύ μικρότερες από τις εμπορικές αξίες. Αντίθετα  στις “πλούσιες” περιοχές  οι αξίες είναι σε αντίστροφη πορεία. Αν λοιπόν θέλουμε να προσαρμόσουμε, πραγματικά, τις αντικειμενικές και εμπορικές αξίες, θα πρέπει αυτές να ανέβουν στις λαϊκές περιοχές και να πέσουν στις “πλούσιες” περιοχές. Όλο αυτό θα έχει ένα σημαντικό πολιτικό κόστος.

Τέλος έχουν πάντα την τροχοπέδη των τραπεζών. Διότι με την μείωση των αντικειμενικών αξιών θα χάσουν μεγάλο μέρος από τις εγγυήσεις που έχουν εγγράψει στα βιβλία τους, αφού θα μειωθούν οι αξίες των ακινήτων.

Πως θα επιρεαστεί ο ΕΝΦΙΑ 

Σοβαρά προβλήματα θα υπάρξουν με την μείωση των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές και στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Να θυμίσουμε ότι η τιμή ζώνης αποτελεί βασικό παράγοντα στον υπολογισμό τόσο των αντικειμενικών αξιών, όσο και της αξίας υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Με την αλλαγή της τιμής ζώνης , για τα εντός Αντικειμενικού Συστήματος ακίνητα και της τιμής εκκίνησης για τα εκτός Αντικειμενικού Προσδιορισμού, θα έχουμε και αλλαγές στο σύνολο που ποσού υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Να θυμίσουμε ότι το 2017 λογιστικοποιήθηκαν 3,153 δις για είσπραξη (2,704 δις από δικαιώματα σε ακίνητα  φυσικών προσώπων και 448,997 εκατομμύρια από δικαιώματα σε ακίνητα νομικών προσώπων), με στόχο την είσπραξη 2,65 δις.

Σε περίπτωση μείωσης της τιμής ζώνης θα λογιστικοποιηθούν και αντίστοιχα θα εισπραχθούν λιγότερα έσοδα στα δημόσια ταμεία, με αποτέλεσμα να ζητηθούν νέα μέτρα από τους δανειστές για να καλυφθεί η τρύπα που θα δημιουργηθεί. Είναι σημαντικό να θυμίσουμε ότι ο μεν πρωθυπουργός είχε εξαγγείλει προεκλογικά την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ (“αυτός ο νόμος δεν βελτιώνεται, καταργείται”), η δε αξιωματική αντιπολίτευση πρόσφατα στην Θεσσαλονίκη εξάγγειλε την μείωση κατά 30% μέσα σε δυο χρόνια.

Ποιους άλλους φόρους θα επηρεάσουν οι όποιες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες.

Οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες θα επηρεάσουν και άλλους φόρους, όπως:

1. Ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ακινήτων ο οποίος διαμορφώνεται σήμερα στο 3% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο.
2. Ο φόρος ανταλλαγής ακινήτων ή συνένωσης οικοπέδων ο οποίος διαμορφώνεται στο 0,75%.
3. Ο φόρος διανομής ακινήτων ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 0,75%.
4. Ο δημοτικός φόρος αλλά και ο νέος φόρος υπέρ των νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας ο οποίος υπολογίζεται ως ποσοστό (3-7%) επί του φόρου μεταβίβασης.
5. Οι φόροι που εισπράττονται για την τοπική αυτοδιοίκηση μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού (ΤΑΠ κλπ)
6. Ο φόρος κληρονομιάς ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστές, ανάλογα με την σχέση συγγενείς, επί των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας.
7. Ο φόρος γονικών παροχών και δωρεών που υπολογίζονται με τους ίδιους συντελεστές που υπολογίζεται και ο φόρος κληρονομιών. Στους φόρους γονικών παροχών και κληρονομιών, το βάρος δεν αναμένεται να πέσει μόνο στους συντελεστές όσο και στα αφορολόγητα. Το όριο των 150.000 ευρώ που ισχύει σήμερα θεωρείται ιδιαίτερα υψηλό ειδικά αν προχωρήσει η εξίσωση των εμπορικών αξιών με τις αντικειμενικές.
8. Ο φόρος υπεραξίας ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς και πληρώνεται από τον πωλητή. Ο φόρος έχει ανασταλεί έως το τέλος του 2017 ενώ θα εφαρμοστεί από 1.1.2018.
9. Το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας.
10. Τα τεκμήρια διαβίωσης (Περισσότερα ακίνητα θα μπουν στις μικρές αξίες).
11. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων, και όχι μόνο,  εταιρειών (ΕΦΑ με συντελεστή 15% επι της αντικειμενικής αξίας)
12. Ο ΦΠΑ στην αγορά των νεόδμητων ακινήτων.

Πέρα από τους παραπάνω φόρους αλλαγές θα έχουμε και στα τέλη που θα πληρώνονται στους δικηγόρους, τους συμβολαιογράφους που συμμετέχουν στα συμβόλαια, αλλά και στα τέλη μεταγραφής των ακίνητων.

Περιμένουμε λοιπόν τα αποτελέσματα της επιτροπής.

Απόστολος Αλωνιάτης

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α΄ Αντιπρόεδρος Ινστιτούτου Οικονομικών και Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.Φ.Ο.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας.

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Finance & Markets Voice, την Πέμπτη 21  Σεπτεμβρίου 2017

Δεν υπάρχουν σχόλια: